Если вы намереваетесь расторгнуть договор, для начала нужно анализировать его содержание и обратить внимание на то, является ли он срочным или бессрочным. Именно от этого зависят прежде всего условия расторжения. Бессрочный договор может быть расторгнут в любое время при соблюдении законых сроков. А вот для расторжения срочного договора до истечения указанного срока должны быть очень веские причины.

Заявление о расторжении договора об аренде земельных участков должно быть составлено в письменной форме. Также обратите внимание на то, что в случае спора вам необходимо будет доказать факт доставки заявления арендодателю.

Основания для расторжения договора аренды земельного участка либо указаны непосредственно в Гражданском Кодексе (BGB) либо субсумируются под общую оговорку в § 594 e BGB. Ниже мы перечислим несколько оснований, при наличии которых стороны договора вправе претендовать на его расторжение.

Передача права пользования третьему лицу § 589 BGB

„Без разрешения арендодателя арендатор не вправе передавать право пользования арендованным земельным участком третьему лицу, в особенности пересдавать его либо совместно использовать с другими представителями сельского хозяйства.“ Такая неправомочная передача права пользования дает право арендодателю на внеочередное расторжение договора.

К данному пункту существует множество судебных решений. Обращаем ваше внимание на самое актуальное и важное из них: Брандербургский высший земельный суд постановил, что при преобразовании товарищества, несмотря на смену названия, форму организации и действующих лиц, передача земельного участка „новому“ товариществу не дает основания для расторжения договора аренды. В решении речь шла о простом товариществе (GbR) которое преобразовалось сначала в открытое торговое товарищество (OHG) а затем в общество с ограниченной ответственностью (GmbH). Таким образом передача права аренды от простого товарищества – обществу с ограниченной ответственностью не является неправомерным если речь идет буквально об одной и той же компании, но с разными организационно-правовыми формами (Anschluss BGH, 26. April 2002, LwZR 20/01, BGHZ 150, 365) (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 26. Mai 2011 – 5 U (Lw) 14/08 –, juris).

Нетрудоспособность арендатора § 594с BGB

Если арендатор стал нетрудоспособным согласно положениям пенсионного страхования, он имеет право расторгнуть договор аренды до его истечения с соблюдением законного срока расторжения. Однако, данное расторжение возможно лишь в том случае, если арендатор прежде чем расторгнуть договор попытался найти себе достойную замену в лице иного предпринимателя и арендодатель отверг данную кандидатуру.

Расторжение договора по „уважительной причине“ § 594e, 543, 569 BGB

Как и любой другой договор, договор об аренде земельных участков может быть расторгнут по „уважительной причине“. Понятие и примеры „уважительной причины“ здесь примерно похожи с таковыми относительно договора аренды помещений (§ 543 BGB).

Уважительной причиной является, прежде всего, задолженность арендатора по выплате арендной платы сроком более чем 3 месяца. Однако, если аренда измеряется временными отрезками которые меньше чем 1 год, арендодатель имеет право расторгнуть договор при просрочке оплаты за 2 таких временных отрезка.

В общем и целом понятие „уважительной причины“ подразумевает собой ситуации, когда принимая во внимание все обстоятельства ситуации, в особенности вину каждой из сторон и в результате сопоставления их интересов, продолжение договорных обязательств является неприемлемым.

Судебная практика дефинирует на различных примерах общее понятие „уважительной причины“, однако исходный результат зависит от обстоятельств конкретного дела. К примеру, резкое ухудшение состояние здоровья арендатора либо его близких может оправдать расторжение договора по „уважительной причине“. Неудовлетворительная экономическая ситуация на обьекте аренды может также стать поводом для расторжения. Однако, имеются ввиду не краткосрочные финансовые неурядицы, а реальная угроза банкротства и т.д.

По вопросам просрочки арендной платы Высший земельный суд Заксен-Анхальт постановил, что даже незначительные задержки оплаты, к примеру по 1 месяцу но 4 раза подряд, обосновывают внесрочное расторжение договора. Еще одной причиной для расторжения договора стала в этом деле неподобающая коммуникация между арендатором и арендодателем, поскольку сам анедатор был банкрот и за него платили третьи лица (Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt, Urteil vom 19. Dezember 2013 – 2 U 34/13).

Также суды указывают на то, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка по причине „собственной нужды в обьекте“ является недопустимой. Так называемая „собственная потребность“ признается только в арендном праве о жилплощади, но не земельных участков (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 22. September 2016 – 5 U (Lw) 19/16).

Варианты расторжения договора аренды для наследников

Особую группу в вопросах расторжения договоров образуют собой наследники. Если договор аренды земельного участка был заключен на определенный срок, наследники не имеют право расторгнуть его раньше времени (как правило). Это правило применяется даже в тех случаях, когда наследники не имеют желания либо интереса далее сдавать/снимать участок.

Тем не менее и здесь существуют исключения. Например, договор аренды земельного участка который заключен сроком более чем на 30 лет, по истечении 30 лет может быть расторгнут не дожидаясь полного истечения срока договора.

В случае смерти арендатора его наследники имеют право в течении 1 месяца с момента получения информации о смерти внеочередно расторгнуть договор согласно § 580 BGB.

Сроки подачи заявления о расторжении договора

Сроки подачи заявления о расторжении договора указанны в § 594a BGB. При бессрочном договоре аренды каждая из сторон может расторгнуть его не позднее третьего рабочего дня арендного года к концу следующего арендного года. Таким образом срок составляет практически 2 года. В случае внесрочного расторжения договора по уважительной причине расторгнуть договор допустимо к концу арендного года.

Aльтернатива: договор о прекращении арендных обязательств

Следует принять во внимание еще одну возможность досрочного освобождения от арендных обязательств- договор об их прекращении по обоюдному согласию. Суть такого договора заключается в том, что арендодатель и арендатор путем переговоров приходят к компромиссу касательно даты и условий досрочного расторжения договора и фиксируют все договоренности в письменном виде.

Примечание: Данная информация носит ознакомительный характер, не является юридической консультацией и не заменяет её. Пожалуйста обращайтесь к нам для получения первой бесплатной оценки преспектив Вашего случая.