Will man einen Vertrag kündigen, muss man zunächst schauen was darin steht, insbesondere ob er befristet oder unbefristet abgeschlossen wurde. Davon hängen die Voraussetzungen für eine Kündigung ab. Handelt es sich um einen befristeten Vertrag, kann man sich davon nur im Wege der außerordentlichen Kündigung lösen.

Die Kündigungserklärung muss stets schriftlich erfolgen. Zu achten ist auch, dass die Zustellung dieser Erklärung nachweisbar bleibt.

Bei den Gründen für die Kündigung ist zwischen gesetzlich vorgeschriebenen Gründen und dervGeneralklausel gemäß § 594 e BGB zu unterscheiden. Hier sind ein paar Bestimmungen aufgeführt, die den Anlass für eine Kündigung geben können:

Nutzungsüberlassung an Dritte § 589 BGB

„Der Pächter ist ohne Erlaubnis des Verpächters nicht berechtigt, die Nutzung der Pachtsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Sache weiter zu verpachten, die Pachtsache ganz oder teilweise einem landwirtschaftlichen Zusammenschluss zum Zwecke der gemeinsamen Nutzung zu übergeben“. Solche unberechtigte Überlassung berechtigt den Verpächter zur außerordentlichen Kündigung.

Allerdings gibt es zu diesem Thema verschiedene Entscheidungen. So kann es sein, dass bei einer Umwandlung von einer GbR in eine andere rechtliche Form zwar ein Personenwechsel statt findet dieser Umstand aber nicht den Grund für eine Kündigung auslöst. In einer Gerichtsentscheidung des BGH heißt es zum Beispiel: „Die Überlassung von Landpachtflächen an den Rechtsnachfolger einer GbR, die durch identitätswahrende formwechselnde Umwandlung zunächst in eine OHG und anschließend in eine GmbH umgewandelt wird, stellt keine unbefugte Nutzungsüberlassung an Dritte im Sinne des § 589 Abs. 1 Nr. 1 BGB dar“ (Anschluss BGH, 26. April 2002, LwZR 20/01, BGHZ 150, 365) (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 26. Mai 2011 – 5 U (Lw) 14/08 –, juris)

Der Pächter wird berufsunfähig, § 594с BGB

Ist der Pächter berufsunfähig im Sinne der Vorschriften der gesetzlichen Rentenversicherung geworden, so kann er das Pachtverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung wäre aber nur dann möglich, wenn der Pächter vorher versucht hat die Pachtsache zur Nutzung an einen Dritten zu überlassen, der eine ordnungsmäßige Bewirtschaftung gewährleistet, und der Verpächter dies widerspricht.

Somit wird der Pächter in dem Fall zunächst verpflichtet, einen Ersatz für sich zu finden und erst dann kann er den Vertrag kündigen.

Sammelbecken für sonstige Gründe - Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund gemäß §§ 594e, 543, 569 BGB

Greift keine von oben genannten Gründen ein, kommt die Generalklausel aus § 594e, 543, 569 BGB in Betracht. „Der wichtiger Grund“ entspricht dabei im Wesentlichen solchem aus Mietrecht nach § 543 BGB.

Abweichend von § 543 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn der Pächter mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht länger als drei Monate in Verzug ist (für Mietverträge wären es statt 3 nur 2 Monate). Ist die Pacht nach Zeitabschnitten von weniger als einem Jahr bemessen, so ist die Kündigung erst zulässig, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht in Verzug ist.

Ein außerordentlicher „wichtiger“ Kündigungsgrund liegt dann vor, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzellfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung beiden Interessen, eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses bis zur Beendigung nicht zugemutet werden kann.

Die strenge Anforderungen an „wichtigen Grund“ sind teilweise in der Rechtsprechung bezeichnet, hängen aber stets vom Einzelfall ab. Solcher kann zum Beispiel bei einer erheblichen Pflichtverletzung des Pächters oder Verpächters vorliegen. Auch die persönliche Situation beim Pächter, zum Beispiel sein Gesundheitszustand oder gesundheitliche Problemen bei seinen nächsten Angehörigen können einen wichtigen Grund darstellen. Ebenfalls kann die unzutreffende wirtschaftliche Situation beim Pachtobjekt eine außerordentliche Kündigung begründen. Gemeint sind aber nicht die kurzfristige Vermögenseinbuße, sondern eine wirklich drohende Insolvenz, etc.

In der Rechtsprechung ist es anerkannt, dass eine wiederholte, verhältnismäßig geringfügige Verzögerung der Pachtzahlung für den Verpächter die Fortsetzung des Landpachtverhältnisses unzumutbar machen kann. Dazu hat das OLG des Landes Sachsen-Anhalt entschieden: „Die Unzumutbarkeit wird angenommen, wenn zwar lediglich viermalige und verhältnismäßig geringfügige, überwiegend ca. ein- bis eineinthalbmonatige Verzögerungen bei der Zahlung des Jahrespachtzinses vorliegen, alle Zahlungen jedoch von einem Dritten erfolgten, der Pächter selbst insolvent ist und der Informationsaustausch zwischen den Vertragsparteien sich zuletzt schwierig gestaltet hat. (Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt, Urteil vom 19. Dezember 2013 – 2 U 34/13)

Andererseits weisen die Gerichte auch daraufhin, dass eine außerordentliche Kündigung wegen „Eigenbedarf“ ohne Einhaltung der gesetzlichen Kündigungfrist unzulässig ist, da das Gesetz dies für Landpachtverträge nicht vorsieht (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 22. September 2016 – 5 U (Lw) 19/16)

Kündigungsmöglichkeiten für Erben

Besondere Fallgruppe bei Kündigungsfragen bilden die Erbfälle. Auch hier hängen die Kündigungsmöglichkeiten davon ab, ob der Vertrag befristete oder unbefristete Laufzeit hat. Handelt es sich um einen Landpachtvertrag, der für eine bestimmte Zeit abgeschlossen wurde, so kann es vor Ablauf der Laufzeit grundsätzlich nicht gekündigt werden. Selbst dann, wenn die Erben keine Interesse an weitere Verpachtung haben oder wegen Eigenbedarf kündigen wollen.

Es bestehen jedoch gewisse Kündigungsmöglichkeiten. Wenn zum Beispiel ein Vertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen ist, kann nach Ablauf von 30 Jahren das Pachtverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Diese sogenannte „30-Jahren-Kündigung“ ist aber unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Pächters oder Verpächters geschlossen wird.

Stirbt der Pächter, kann der Erbe oder die Miterben des Pächters als Verpächter binnen eines Monats, nach Kenntnis vom Tod zu einem ein außerordentliches Kündigungsrecht gem. § 580 BGB ausüben.

Kündigungsfristen

Kündigungsfristen für Landpachtverträge hat der Gesetzgeber in § 594a BGB geregelt. Danach kann bei einem unbefristeten Vertrag jede Partei den Vertrag spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen. Die Frist beträgt dabei also fast 2 Jahre. Im Zweifel gilt das Kalenderjahr als Pachtjahr. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist bedarf der Schriftform.

Für die Fälle, in denen das Pachtverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist vorzeitig gekündigt werden kann, ist die Kündigung nur zum Ende eines Pachtjahrs zulässig; sie hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll.

Alternative - Pachtaufhebungsvertrag

Schließlich muss man noch eine weitere Möglichkeit für die Aufhebung von Landpachtverträgen nicht aus dem Auge lassen, nämlich die einvernehmliche Einigung mit dem Vertragspartner. Danach kann man sich vom Pachtvertrag vorzeitig lösen. Die Parteien könnten sich so zum Beispiel im Rahmen einer streitigen Auseinandersetzung auf bestimmten Zeitpunkt der Beendigung einigen, in welchem das Pachtverhältnis abgelöst oder ein anderer Pachtzins vereinbart wird. Diese Möglichkeit besteht logischerweise nur dann, wenn die beide Parteien einvernehmlich handeln.

Hinweis: Dieser Artikel erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Informationen können eine persönliche Beratung nicht ersetzen. Bitte kontaktieren Sie uns für eine erste unverbindliche, einzelfallbezogene Einschätzung Ihrer Situation.